부동산 초보도 10분 만에 완성하는 전월세 계약서 작성 비법!

전월세 계약서, 왜 직접 작성해야 할까요?
가장 쉬운 전월세 계약서 양식, 어디서 구할 수 있을까요?
계약서 작성 전, 필수 확인 사항은 무엇일까요?
전월세 계약서 양식, 빈칸 채우기 완전 정복!
특약사항 작성, 이것만 알면 걱정 없어요!
계약 체결 후 놓치지 말아야 할 것들

1. 전월세 계약서, 왜 직접 작성해야 할까요?

집을 구하는 과정에서 중개인을 통해 계약을 진행하는 것이 일반적이지만, 전월세 계약서 양식을 직접 작성하는 것이 유리한 경우도 있습니다. 예를 들어 가족 간의 거래, 지인 간의 거래, 또는 오피스텔이나 원룸텔처럼 중개 수수료를 아끼고 싶을 때 직접 계약을 진행하곤 합니다. 하지만 계약서를 처음 작성하는 분들은 무엇부터 시작해야 할지 막막하기만 하죠. 이 글에서는 복잡한 법률 용어 없이, 누구나 쉽게 따라 할 수 있는 전월세 계약서 양식 매우 쉬운 방법을 알려드리겠습니다. 직접 계약서를 작성하면 불필요한 중개 수수료를 절약할 수 있을 뿐만 아니라, 계약의 모든 내용을 꼼꼼하게 확인하고 나에게 유리한 조건을 추가할 수 있다는 장점이 있습니다.

2. 가장 쉬운 전월세 계약서 양식, 어디서 구할 수 있을까요?

가장 쉽고 안전한 방법은 바로 법무부에서 제공하는 표준 전월세 계약서 양식을 활용하는 것입니다. 정부24 웹사이트나 대한법률구조공단 웹사이트에서 무료로 다운로드할 수 있으며, 주택 임대차 보호법의 내용을 충실히 반영하고 있어 법적 분쟁의 소지를 줄여줍니다. 또한, 시중의 문구점에서 판매하는 양식도 좋지만, 가급적이면 최신 법령이 반영된 표준 양식을 사용하는 것을 추천합니다. 표준 양식은 임대인과 임차인의 기본적인 권리와 의무를 명확히 하고, 보증금 보호와 같은 중요한 내용이 포함되어 있어 안심하고 사용할 수 있습니다. 인터넷 검색창에 ‘전월세 계약서 양식’, ‘주택 임대차 표준 계약서’ 등을 입력하면 쉽게 찾을 수 있습니다.

3. 계약서 작성 전, 필수 확인 사항은 무엇일까요?

계약서에 서명하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 첫째, 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 등기부등본은 해당 주택의 소유권 관계, 근저당권 설정 여부, 가압류 등 복잡한 권리 관계를 파악할 수 있는 중요한 문서입니다. 소유자가 아닌 대리인과 계약할 경우, 대리인의 신분증과 위임장, 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 건축물대장을 확인하여 계약하려는 주택의 실제 용도(주택, 근린생활시설 등)가 무엇인지 확인해야 합니다. 특히 오피스텔의 경우, 주거용으로 사용하더라도 건축물대장상 용도가 ‘업무시설’로 되어 있다면 전입신고가 불가능하거나 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 주의해야 합니다. 셋째, 주변 시세를 파악하여 계약하려는 보증금이나 월세가 적정한 수준인지 확인하는 것도 중요합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 활용하면 편리합니다. 마지막으로, 임대인의 신분증을 확인하여 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 반드시 대조해야 합니다. 이 과정은 귀찮을 수 있지만, 나중에 발생할 수 있는 큰 피해를 예방하는 가장 확실한 방법입니다.

4. 전월세 계약서 양식, 빈칸 채우기 완전 정복!

표준 전월세 계약서 양식을 다운로드했다면 이제 빈칸을 채울 차례입니다. 빈칸을 채우는 순서는 다음과 같습니다.

부동산의 표시: 주소, 토지 지번, 면적 등 정확한 주택 정보를 기재합니다. 등기부등본상의 주소와 일치하는지 다시 한번 확인해야 합니다.
계약 내용: 보증금, 월세, 계약금, 중도금(있을 경우), 잔금 등의 금액을 정확히 기재합니다. 보증금과 월세는 한글과 숫자를 병기하여 혼동을 방지합니다. 예시: ‘일천만원(10,000,000원)’.
계약 기간: 계약 시작일과 만료일을 명확하게 기재합니다. 일반적으로 2년 단위로 계약하지만, 임차인과 임대인의 협의에 따라 기간은 자유롭게 정할 수 있습니다.
임대인/임차인 정보: 임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확히 기재합니다. 신분증을 통해 본인 여부를 확인해야 합니다.

특히 금액 부분은 오타가 나지 않도록 매우 신중하게 작성해야 합니다. 또한, 계약금은 일반적으로 보증금의 10%를 지급하며, 잔금 지급 시기는 임차인이 실제로 입주하는 날짜로 정하는 것이 일반적입니다.

5. 특약사항 작성, 이것만 알면 걱정 없어요!

전월세 계약서의 핵심이자 가장 중요한 부분은 바로 특약사항입니다. 특약사항은 표준 계약서에 없는 개별적인 합의 내용을 기재하는 공간으로, 임대인과 임차인의 권리와 의무를 구체적으로 명시할 수 있습니다. 예를 들어, ‘벽걸이 TV 설치를 위한 벽 뚫기 허용’, ‘반려동물 사육 금지 또는 허용’, ‘도배나 장판 교체 여부’, ‘임차인의 퇴거 시 원상복구 범위’ 등을 구체적으로 명시할 수 있습니다.

일반적으로 많이 사용하는 특약사항 예시는 다음과 같습니다.

‘현 시설물 상태에서 임대차하며, 생활에 필요한 수리비는 임차인이 부담하고 주요 시설물(보일러, 수도, 전기 등)의 수리비는 임대인이 부담한다.’
‘임차인은 계약 만료 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 또는 해지 의사를 통지하며, 통지 의무를 다하지 않을 경우 계약은 자동 갱신된다.’
‘임대인은 임차인의 전세자금대출에 적극 협조한다.’ (전세 계약 시 필수)
‘임대인은 잔금 지급일 전까지 해당 주택에 설정된 근저당권(대출)을 말소 또는 감액한다.’ (등기부등본상 대출이 있을 경우)

특약사항은 구체적이고 명확하게 작성해야 하며, 너무 포괄적인 표현은 나중에 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 임대인과 임차인이 서로 협의하여 합리적인 수준에서 작성하는 것이 중요합니다. 특히 보증금 반환, 계약 갱신과 관련된 내용은 반드시 특약사항에 명시하는 것이 좋습니다.

6. 계약 체결 후 놓치지 말아야 할 것들

전월세 계약서에 서명하고 계약금을 지급한 후에도 해야 할 일이 남아 있습니다. 첫째, 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임대차 계약의 우선변제권(보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리)을 부여하는 중요한 절차입니다. 가까운 주민센터나 등기소에서 계약서 원본을 제출하면 받을 수 있습니다. 둘째, 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 해당 주소지에 거주한다는 사실을 법적으로 증명하는 것으로, 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 반드시 필요합니다. 확정일자와 전입신고는 잔금 지급일 또는 입주 당일에 하는 것이 가장 안전합니다. 셋째, 이사 후 시설물을 점검하고 이상이 있을 경우 임대인에게 즉시 통보해야 합니다. 사진이나 영상으로 증거를 남겨두는 것도 좋은 방법입니다. 이 모든 과정을 꼼꼼히 챙긴다면 안심하고 새로운 보금자리에서 생활을 시작할 수 있습니다.

부동산 초보도 10분 만에 완성하는 전월세 계약서 작성 비법!